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2018-11-15 04:19 来源:宜宾新闻网

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新房

摇号神盘江湾城登记 义桥二手彻底冰冻超40天零成交

2018-11-15 09:13
来源:自媒体 作者:麦格 江公子

原标题:吸干榨尽!“摇号神盘”江湾城登记,义桥二手彻底冰冻,超40天“零”成交

(作者:麦格 /江公子,本文转载自微信公众号“层楼”:ultraplus_cross,凤凰网房产已获授权)

接盘侠真的不够了!

杭州每一个“摇号神盘”诞生的板块,正在成为二手房“黑洞”。万人争摇限价新房的同时,也抽干了仅有的购买力,让周边二手房成交陷入冰冻。

同一区域的新房与二手房,越来越像一场“零和游戏”。不是你死,就是我活。

在“摇号神盘”的光芒笼罩下,二手房惟一的功能,是以高得错乱的挂价,进一步衬托出新房的性价比。

PART 1

今天,万科江湾城,正式启动登记。

608套房源,户型85-125㎡,均价16523元/㎡(含装修1800元/㎡),最低总价122万……

这个大家等了8个多月的限价“红盘”,终于开盘了,而且是一次性,推出最后5幢楼。理论上讲,错过这次,以后想买,就只能转战二手高价市场了。

所以,尽管备案价涨了1500元/㎡,眼下行情也十分微妙,广大“刚需们”,还是万分激动。

江湾城销售有吗?推荐一个,谢谢!”摇号公示后,《层楼》各大粉丝群,热度骤升。10个话题,估计有7个,是关于江湾城的。

 万科江湾城一房一价表

“现在买进,明年到手马上卖掉,妥妥60万到手”;“倒挂,便宜,近滨江,以后有的是接盘侠”;“周末准备去现场瞧瞧,有没有一起去的童鞋”……

就连各大媒体,也极尽渲染之能事。

“创世纪之后的超级爆款”、“终于等到你,网红盘来袭,一二手价差近1万”、“杭州又一个万人摇?”……

相比之下,另一个同期摇号红盘——西湖国际城,在声势上,反倒显得有些冷清。

“毕竟价格便宜啊,单价2万内,小户型又占大半,大多数人都买得起。”的确,抛开投资客不说,这真的算是年轻刚需,为数不多的选择了。

但癫狂之中,仍有小部分人,提出了谨慎质疑。

“对比御景蓝湾,是可以投资,但问题是现在二手房不稳啊,要卖得掉才行。”还有人说,周边二手房,赠送面积普遍很多,真算起来,其实没多少差价。

更有人表示,如果不是摇号,或许这辈子,都不会跑到义桥这个角落。“周末去看了,除了价差,啥都没有。”

其实,大家的争夺焦点,就在于一二手价差。

“神盘”之所以成为“神盘”,首要指标,就是备案价,与周边二手存在巨大差距。那么,江湾城周边二手房行情到底如何?

PART 2

江湾城确实不近,但胜在交通路线,不曲折、容易找。

昨天上午10点出头,我从市中心出发,上中河高架,一路往南,过四桥、穿冠山隧道,再沿时代大道奔袭,过了绕城高速,就看见了右手边的江湾城

因为时代大道正在修建高架,要比往常多花一些时间。等高架建成,出行肯定会更方便。

江湾城门口,停着的私家车

中午天气很热,大概37度,但江湾城现场更热——售楼处大门外全是私家车,入口处围得水泄不通,需要2个保安现场疏导,才能勉强通行。

因为车太多,边上的辅道,甚至大马路上,都停起了长长的队伍

不用说,这些人都是趁周末踩盘,为登记做准备工作的。我在售楼处观察了下,年轻人、中年人居多,也有上了年纪的大爷、大妈。

真刚需肯定有,但“伪刚需”显然更多。比如,有位大哥说得非常直白,准备多报几个名,赚笔快钱。

大量购房者涌入,中介自然不会错过,这难得机会。

所以你看,附近中介,直接在楼盘门口摆起了摊,卖力推广起手中的优质房源。他们还印了一大摞A4纸大小的房源信息清单,力争给每辆私家车,分发一张。

江湾城门口,中介在派单

“御景蓝湾89㎡毛坯,赠送44㎡,总价215万。”江湾城一路之隔的御景蓝湾,成了重点推介目标。

中介说,这套性价比非常高,看上去单价要2万4。但加上赠送面积,折算下来,只要1万6出头,跟江湾城差不多。“到时摇不中,不妨考虑下哦。”

我试探性问了句,最近义桥二手房,是不是降了很多,很难成交?中介回答,“没有的事,跟原来差不多,前几天就有成交。”

但另一家中介却告诉我,8月开始,行情明显淡了。“很多房东主动调价20万,还很难成交。”

PART 3

该信谁?我更相信不会说谎的数据。

我请中介朋友,拉了两张,今年6月以来的义桥二手房成交表。一张是御景蓝湾,另一张是金域兰庭,这两个小区离江湾城最近。

结果显示,金域兰庭共成交9套,最近一次成交,发生在7月20日

换言之,小区已经40多天,没有成交了。

御景蓝湾情况稍好,共成交17套,但也仅有2套,成交于8月,最近成交时间为8月17日。

这家中介,在杭州市场占有率排名前列,虽不能完全代表整个市场,但也不会偏离事实。况且,兔博士等二手app显示,两个小区8月之后,连一套成交都没有。

从多个数据看,可以得出一个基本事实——义桥二手成交,已进入“冰冻期”

御景蓝湾门口,中介放着的二手房源信息

再看成交价,据该中介提供数据显示,2个小区最后一套房源成交价格,均是2万7左右(精装)。

看起来不低吧,比江湾城高出1万多呢。

但这2个小区都以疯狂的“神户型”闻名,得房率把江湾城秒得渣都不剩,实际价差根本不大。

以御景蓝湾89㎡为例,它主要有D户型和E户型,分别赠送约38㎡,和约43㎡,均可做四房。取个中间值40㎡吧,也就是约129㎡。

按毛坯报价230万算,实际价格=230/129=17829元/㎡。

看似还有一定价差,但考虑到成交价更低,一二手房实际几乎持平。而且,即便这个价格一个月也卖不了几套。

当然,有人认为江湾城是万科品牌,品质更高,更有市场。但我负责任地告诉你,交付之后的品质,萧山房企绿都可能还胜一筹。

说实话,现在疯狂冲进江湾城的人,盲目得就像扑火的飞蛾

因为根本没有传说中的万元价差,即使看上去有,一个月几套成交,一点资金量就能托起来。但将来上千套江湾城二手放出来,都要卖到2万7,需要的可是天量资金涌入。

一年后,真有那么多接盘侠,那么多资金,托住这个“除了价差啥也没有”的板块吗?

但实际单价并不贵的义桥二手房,还是躺着中枪了。

“最近摇号量太大,客户都盯着,根本不会想其他的。”当地中介说。板块推盘量太过密集,摇号红盘太多,吸引了绝大多数需求。

我仔细算了下,碧桂园东旭府七八月,各开了一次盘。首次1276套,第二次144套,共1420套

算上这次江湾城,累计超过2000套。如今行情微妙,购房者本就谨慎,加上摇号的放大效应,就更没有人,去光顾那高价二手房了。

PART 4

那是不是可以得出一个结论:摇号神盘诞生之地,二手市场更可能提前进入冰冻?

我们来看一看,另一个网红板块——三墩北。

今年5月、7月、8月,西湖国际城分别领了三次预售证,共1390套新房。前两次,共有14773人摇号,第三次将于明天启动登记,想必人也不会少。

西雅图6、7月,领了两次预售证,共930套,参与摇号人数更多,有17850人。

那板块二手行情如何?昨天,《层楼》兵分两路,另一路人马,杀到了现场。

西湖国际城售楼处,吧台区坐满了人

西湖国际城沙盘前,依旧人头攒动,围着一波又一波购房者。但与之形成鲜明对比的,是旁边的各大中介门店。

“这几个月,差不多有70%客户,被新房分流了。”金地自在城一中介门店店长表示,现在一个月能有3套成交,就很好了。

金地自在城两家中介门店里,待了差不多一小时。除了我自己,几乎没有客户到访。

好不容易,等到一组到访客户,还是卖房的。

数据显示,整个8月,我爱我家三墩片区,共成交了不到40套。看起来不太惨,但成交房源,主要是都市阳光,跟墩莳家园的回迁房,单价2万5到3万

回迁房面积小,60多㎡两房,总价不到200万,比新房还便宜,又能直接入住。于是,成了部分人的选择。

相比年初,一直是三墩成交大户的都市水乡,近期成交量,也出现了明显下滑。“至少跌了5成。”

“现在金地自在城的挂价,房东已经主动降了很多了,如果诚心买,还能再便宜个十几二十万。”中介表示。

PART 5

除了三墩,我们还可以看看长睦丁桥一带。

截至目前,长睦卓越蔚蓝领秀,和丁桥的绿都汀澜府,已相继清盘。共1406套房源,3个月全卖完。

尤其卓越蔚蓝领秀,因为价格实惠,引流性极强。5月一期开盘(隶属江干区)时,384套房源,均价不到2万,有近5000人报名。

到了6月二期(隶属余杭区)开盘,764套房源,不到1万5的均价,更吸引了近2.2万人报名

不菲的房源量,和实惠的价格,大大影响了板块二手房。

之前,丁桥长睦一带,贵一点的二手房,涨到了近3万5。但8月以来,总共成交不到20套。最便宜的保利罗兰香谷,成交价不到2万5。而其他大部分房源,成交价也未能超过3万。

据说,现在中介最怕天都城开盘,到时开个一万三四,就更没客户买二手房了。

通过义桥、三墩北和长睦,基本可以总结出几个特征。

首先,板块内都有限价红盘,且持续推盘;其次,价格基本2万左右,符合更多购房人群,以致报名人数动辄破万

于是,在一波接一波的摇号节奏下,原本就变得不受待见的二手房,变得更加无人问津。

实际上,不要说二手房,连一手限价房,也开始变得不吃香。

数据显示,自4月摇号以来,杭州市区(含富阳、临安),共计发放230余张预售证,超3万7千套新房,总计摇号近37万人次。

但摇号中签率,正在呈明显上升趋势。

今年5月、6月,和7月,中签率分别为20%、19%,和17%。但到了8月,已上升至26%。部分没有明显价差的新盘,甚至已沦落到靠中介带客

但即便现实摆在面前,部分中介和开发商,还在期待“金九银十”。

我想说的是,所谓“金九银十”,是建立在稳定行情下的季节性波动。但现在行情大势基本确立,想靠人力扭转颓势,可能性太低了。

当然,最终江湾城摇号登记人数破万,我也不会感到意外。毕竟,传说的力量太强大。

但接下来的4季度,杭州还将有天量新房上市,套数多到恐怖,且限价仍在原地踏步。所谓“现在不买房,将来买地王”完全成为一句空话

当便宜的新房“选择无限”时,二手房除了降价去靠近一手房,别无出路。

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